מדרגות מס רכישה: דירה ראשונה, דירה שנייה ומי זכאי להקלה
אתם לפני רכישת דירה ומנסים להבין כמה באמת תשלמו. המחשבונים באינטרנט נותנים מספרים שונים, ובחוזה כתוב שהמס על הרוכש.
הצעד הראשון הוא לקבוע לאיזו קטגוריה אתם שייכים, כי זה מה שקובע את המדרגות: דירה יחידה, דירה נוספת, עולה חדש, נכה, או רוכש שאינו יחיד. הצעד השני הוא לבדוק את מצבכם במועד הרכישה ולא במועד שאתם מתכננים למכור, כי המס נקבע לפי המועד הקובע. אלה שני דברים שכדאי לברר לפני שמתחייבים למחיר.
צוות המחלקה זמין לבחון את נסיבות התיק שלכם.
מהו מס רכישה
מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש זכות במקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג-1963. הוא מחושב לפי מדרגות שווי, והמדרגות שונות בין רוכש דירה יחידה לרוכש דירה נוספת. המס מדווח ומשולם למנהל מיסוי מקרקעין במועדים הקבועים בדין.
מדרגות מס רכישה לדירה ראשונה מול דירה שנייה
זו ההבחנה שמשפיעה יותר מכל אחרת על הסכום. רוכש דירה יחידה נהנה ממדרגה ראשונה פטורה ומשיעורים מדורגים ומתונים. רוכש דירה נוספת מתחיל לשלם מהשקל הראשון ובשיעור גבוה משמעותית.
ההגדרה של דירה יחידה אינה אינטואיטיבית. היא נבחנת ברמת התא המשפחתי, כלומר בני זוג וילדים עד גיל מסוים נחשבים יחד, וקיימות הוראות לגבי מי שמחזיק בחלק קטן מדירה נוספת ולגבי מי שרוכש דירה חלופית לפני שמכר את הקודמת.
[ירון: מדרגות מס הרכישה ותקרות הפטור מתעדכנות מעת לעת, לאשר את הנתונים ואת מועד עדכונם לפני פרסום מספרים בעמוד]
דירה חלופית: החלון שבין הקנייה למכירה
מי שקונה דירה חדשה לפני שמכר את הקיימת נמצא לרגע עם שתי דירות. החוק מכיר במצב הזה ומאפשר, בתנאים ובתוך פרק זמן קבוע, להיחשב כרוכש דירה יחידה, ובלבד שהדירה הקודמת נמכרת בתוך אותו פרק זמן.
מי שלא עמד בתנאי מגלה בדיעבד שהוא חויב כרוכש דירה נוספת, וההפרש גדול. לכן זו נקודה שכדאי לתכנן לפני הרכישה, ולא לגלות אחריה.
הקלות לאוכלוסיות מסוימות
מעבר למדרגות הרגילות, חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, והתקנות שמכוחו מכירים בהקלות לקבוצות מסוימות של רוכשים.
- נכה, עיוור ונפגע פעולות איבה – שיעור מס מופחת ברכישת דירת מגורים, בכפוף לתנאים ולהגדרות שבתקנות.
- עולה חדש – שיעור מופחת בתקופה קצובה סביב מועד העלייה, ולרכישה אחת.
- נכס שהתקבל בירושה או במתנה – אינו רכישה רגילה, והחישוב נגזר מההיסטוריה ומזהות הצדדים.
- העברה בין קרובים – כפופה להסדר נפרד ולתנאים משלה.
ההקלות אינן ניתנות אוטומטית ואינן מצטברות ללא הגבלה. הן נבחנות לפי הנתונים האישיים במועד העסקה, ולעיתים מחייבות בחירה בין שתי הטבות. זו נקודה שכדאי לברר לפני החתימה, כי חלק מההחלטות אינן הפיכות.
מה עוד משפיע על הסכום
מדרגות מס הרכישה אינן מתעדכנות כרגיל: ההצמדה למדד הוקפאה, והסכומים נותרים ללא שינוי עד 15 בינואר 2028.
עד להקפאה, המדרגות עודכנו מדי שנה ב-16 בינואר לפי שינוי המדד. מי שמסתמך על טבלה ישנה עלול לעבוד עם מספרים שאינם נכונים לתקופה, ומי שמסתמך על טבלה עדכנית צריך לוודא שהיא מתייחסת לתקופה הרלוונטית לעסקה שלו.
אני נמנע מלפרסם כאן את המדרגות במספרים, מסיבה פשוטה: מספר שמתפרסם בעמוד אתר מתיישן, ומי שמתכנן עסקה על בסיס מספר ישן מקבל תמונה כלכלית שגויה. החישוב המחייב נעשה מול הסימולטור הרשמי של רשות המסים ולפי הנתונים האישיים שלכם, ואת התוצאה שלו אני בודק, כעורך דין מקרקעין, מול נתוני העסקה לפני החתימה.
מה עושים כשהשומה גבוהה מהצפוי
מי שקיבל שומה שאינה תואמת את חישוביו יכול להגיש השגה למנהל מיסוי מקרקעין, ולאחריה ערר לוועדת ערר. המחלוקות הנפוצות הן על שווי המכירה שנקבע, על סיווג הרוכש כבעל דירה יחידה, ועל תחולת הקלה שנתבקשה ולא ניתנה.
לכל שלב מועד משלו, והחמצת המועד הראשון סוגרת גם את השני. ההשגה נבנית מול נתוני העסקה עצמה, וזו העבודה שאני עושה בתיקי מס רכישה ומס שבח.
שאלות נפוצות על מדרגות מס רכישה ופטורים
מי פטור ממס רכישה?
פטור מלא ממס רכישה אינו נפוץ. רוכש דירה יחידה נהנה ממדרגה ראשונה שאינה חייבת במס עד תקרה הקבועה בחוק, וקיימות הקלות לנכים, לעולים חדשים ולמשפחות שכולות בתנאים הקבועים בדין.
כיצד מחושב מס רכישה?
לפי מדרגות שווי, כאשר על כל חלק משווי הרכישה חל שיעור אחר. המדרגות שונות בין רוכש דירה יחידה לרוכש דירה נוספת.
מתי משלמים מס רכישה?
העסקה מדווחת למנהל מיסוי מקרקעין והמס משולם במועדים הקבועים בדין, בסמוך לביצוע העסקה. אי דיווח במועד עלול לגרור ריבית וקנסות.
קניתי דירה לפני שמכרתי את הקודמת, אני נחשב בעל שתי דירות?
החוק מאפשר, בתנאים ובתוך פרק זמן קבוע, להיחשב כרוכש דירה יחידה, ובלבד שהדירה הקודמת תימכר בתוך אותו פרק זמן. אי עמידה בתנאי מביאה לחיוב לפי מדרגות דירה נוספת.
איך נקבע אם אני בעל דירה יחידה?
ההגדרה נבחנת ברמת התא המשפחתי, כלומר בני זוג וילדים עד גיל מסוים נחשבים יחד, ולא ברמת הרוכש בלבד. קיימות הוראות מיוחדות לגבי החזקה בחלק קטן מדירה נוספת.
אפשר להשיג על שומת מס רכישה?
כן. המסלול הוא השגה למנהל מיסוי מקרקעין ולאחריה ערר לוועדת ערר, ולכל שלב מועד משלו.
צוות המחלקה זמין לבחון את נסיבות התיק שלכם.
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן בהתאם לנסיבותיו ולהוראות הדין והנהלים החלים במועד הטיפול.
מקורות
העמוד נשען על מקורות רשמיים. מומלץ לאמת מול הנוסח המעודכן במועד הפנייה.
- הסימולטור לחישוב מס רכישה, רשות המסים – החישוב המחייב, לפי הנתונים האישיים ולפי מועד העסקה.
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 – המסגרת שקובעת את החבות ואת ההקלות.
- הוראות הביצוע של רשות המסים בנוגע לעדכון הסכומים ולהקפאת ההצמדה מתפרסמות באתר הרשות.
לייעוץ ראשוני